Каков Доходный подход?
Доходный подход - тип процесса оценки, или приблизьтесь, который обычно используется оценщиками во время процесса оценки стоимости недвижимого имущества или других авуаров. В то время как формула, используемая в качестве части подхода, изменится несколько в зависимости от типа проведения вовлеченного, общее представление состоит в том, чтобы определить, какой доход или доход могут разумно ожидаться от актива в пределах установленного периода времени. Инвесторы обычно используют доходный подход, рассматривая потенциал жилой или коммерческой недвижимости с точки зрения уровня дохода, который мог быть произведен от аренды или аренды имущества.
По большей части, доходный подход использует методы, которые попадают в одну из трех различных категорий классов. Один метод известен как прямая капитализация. Этот метод вовлекает идентификацию годового чистого операционного дохода и деление этого ставкой капитализации, которая связана с имуществом. Сумма годового чистого операционного дохода включает рассмотрение затрат на обслуживание, имущественных усовершенствований, амортизации, страхования и любого другого фактора, который сократит прибыль, связанную с обладанием и использованием имущества на предприятии поколения дохода. Если получающееся число не укажет, что имущество произведет доход выше и кроме того должно было управлять предприятием, то инвесторы будут, вероятно, искать возможности в другом месте.
Второй метод к доходному подходу известен как метод дисконтированного потока денежных средств. Здесь, идея состоит в том, чтобы связать годовой поток денежных средств с учетной ставкой, чтобы определить ставку капитализации. Это отличается от прямого метода капитализации в этом, полученная из рынка ставка не используется в вычислении. В зависимости от того, состоит ли цель в том, чтобы использовать имущество в качестве инвестиций по долгому сроку, чистый операционный доход может или, возможно, не основной фактор в этом методе.
Арендованный множитель брутто - метод в пределах доходного подхода, который учитывает доход, произведенный арендами и арендными договорами относительно недвижимого имущества по сравнению с продажной ценой имущества. В зависимости от целей инвестора может быть более полезно определить отношение между годовой арендой и продажной ценой, или вычислить отношение между продажной ценой и ежемесячной арендой или суммой арендного договора. Когда идея состоит в том, чтобы купить арендные дома или жилые дома как долгосрочные инвестиции, этот метод обеспечивает быстрый снимок основного дохода, который может ожидаться от имущества. Часто, этот метод используется в соединении с одним из других двух методов, чтобы определить, стоят ли инвестиции действительно времени и денег инвестора.